摘要：当前经济下行遇到的最大问题还是房地产行业如何软着陆，需警惕下半年房企债务问题。从最新数据来看，房地产销售还在磨底。即使9月为传统销售旺季，销售回暖速度可能也很慢。国房景气指数为95.07，小幅降低0.19，反映房地产销售等核心指标仍然是磨底阶段，而新开工和拿地最坏的时刻可能尚未到来。下半年房企现金流问题可能会再次凸显。8月份房地产行业各项数据中，房地产开发资金表现最好，但预计不可持续。即使我们判断四季度仍将有刺激销售的政策出台，但对于已经缺乏弹性的居民购买力而言，短期内作用也不大。

从目前需求侧的情况来看，淡季虽未反季节性走强，但也未更加恶化。从水泥、沥青等微观指标来看，基建投资终端对商品的需求在显著增加。但房地产行业整体低迷仍在压制地产用钢需求的恢复，因此我们对旺季需求反弹的高度仍相对谨慎。

国内商品价格受宏观情绪和资金波动的影响越来越来大。8月美国CPI数据再次超预期，对国内商品期货的负面影响即刻体现。但这种影响大概率是短暂的。我们提示，9月底美联储议息会议的利率决议是影响市场的重要变量之一，若加息100个基点，将极大地利空商品。此前我们已指出，从中长期看，在欧美加息潮下大宗商品价格将会加速震荡下跌。

国内降准降息的空间犹存。四季度MLF利率和LPR调降的概率较大。虑到四季度单月MLF到期量较大，通过降准来置换到期MLF的可能性也较大。有一种说法，如果中国经济增长速度在6%以下，通货膨胀在3%以上，就应当算做是“中国式滞胀”。而如今8月份CPI和PPI数据显示，对中国陷入“滞胀”的担忧应该大大减少了。相对良好的物价水平为兜底经济的刺激政策营造了较好的物价环境。

一、问题最大的还是房地产，需注意房企债务问题

房地产销售还在磨底。8月份，房地产投资、销售和竣工数据环比走强，销售和竣工当月同比降幅收窄，投资当月同比略微扩大。其中，环比改善幅度竣工>销售>投资。反映房企以往的“高杠杆高周转”模式转变后，房企会加快房建后半段的施工进度。特别是还未销售完的楼盘，会加速竣工，带动销售回转资金。销售是房地产行业表现的先行指标，对市场变化也最为敏感。虽然销售环比走强，但从居民中长期贷款这个金融领先指标来看，7月和8月同比降幅分别为62.6%和37.6%，同时高频数据显示，9月前半个月销售面积明显低于8月前半个月，更低于8月后半个月。再考虑到居民预期对政策刺激弹性降低，即使9月为传统销售旺季，销售回暖速度可能也很慢。国房景气指数为95.07，小幅降低0.19，反映房地产销售等核心指标仍然是磨底阶段。

新开工和拿地最坏的时刻可能尚未到来。新开工和施工同比降幅略微扩大，环比分别降6.73%和8.93%。高温天气和疫情均影响了施工进度。据调研反馈，以郑州为代表的地区，“保交楼”的力度较大，但进展缓慢，还未形成实务工作量。关键问题仍然是缺钱，部分房企反映9月下旬等资金到位后复工。土地购置面积同比降幅扩大至56.6%，环比降6.9%，降幅约等于新开工降幅。从数据上来看，拿地和新开工最坏的时候还没有过去。即使城投参与了拿地，但拿地面积还很低，溢价率也是在低水平的波动。房企会投入更多力量到施工的后半段。

下半年房企现金流问题可能会再次凸显。8月份房地产行业各项数据中，房地产开发资金表现最好，但预计不可持续。房企现金流来源的四大项——国内贷款、自筹资金、定金预付款和个人按揭同比降幅均明显缩小。特别是国内贷款同比降幅由36.8%缩小至17.6%，反映在政策干预下，银行体系对房企贷款在明显改善。这在一定程度上将支持房企在旺季施工的需求恢复。但是，这种好转情形可能是不可持续的，自筹资金和定金预付款占房企现金流来源的比例分别为35.5%和34.4%，这两项数据可能在今年余下时间表现糟糕。一方面，10月地产美元债总偿还量是年内次高点，美联储加息更是加重了房企偿债压力，而地产境内债总偿还量在今年余下时间也不可小觑。另一方面，居民中长期贷款持续疲弱已经表明销售很难在年内有很大改观。即使我们判断四季度仍将有刺激销售的政策出台，但对于已经缺乏弹性的居民购买力而言，短期内作用也不大。

二、基建投资发力，强势反弹，仍有提示空间

8月基础设施建设投资（不含电力）当月同比为14.18%，继续保持强势反弹趋势，符合此前我们的预期。在8月国常会等强力督促信贷政策落实后，企业信贷需求有所提升。政策利率“降息”及“准财政”工具加码发力均有助于带动银行信贷投放。特别是月末常规贷款投放可能有所加强，背后可能受到基建相关政策的支持，比如政策性银行专项金融债落地撬动的融资需求。这体现了较为强劲的基建增长势能。8月企业中长期贷款明显增强，而且随着地方政府专项债券资金落地，基建部门的资金会明显改善。从水泥、沥青等微观指标以及我们调研反馈的结论来看，基建项目的施工在加快，对钢材等商品的需求也在增加。预计在下半年余下时间，前期投入将得到有效落实，并转为实物工作量，基建相关的需求仍有环比提升空间。

三、旺季需求看多不望高

从信贷脉冲与钢材需求的关系来看，前期信贷脉冲在经历去年三季度的谷底后，自去年10月开始反弹，除去疫情因素，信贷脉冲的稳步增长也支持当前钢材需求的边际改善。从目前需求侧的情况来看，淡季虽未反季节性走强，但也未更加恶化。从水泥、沥青等微观指标来看，基建投资终端对商品的需求在显著增加。但房地产行业整体低迷仍在压制地产用钢需求的恢复，因此我们对旺季需求反弹的高度仍相对谨慎。

近期国常会多次释放利好政策，重在督促落实。8月24日，国务院常务会议提出了十九条接续稳经济措施。“在3000亿元政策性开发性金融工具已落到项目的基础上，再增加3000亿元以上额度；依法用好5000多亿元专项债地方结存限额，10月底前发行完毕”，这对年内基建投资有明显的促进作用，但很难在近1-2个月内看到实际有效需求。所以，我们看到本次会议强调尽快形成实务工作量，并将于年内第二次向各地派出督查组。总的来看，当前增量政策有限，重点是用好存量政策。

四、海外加息缩表影响大，国内降息降准稳增长

国内商品价格受宏观情绪和资金波动的影响越来越来大。8月美国CPI数据再次超预期，对国内商品期货的负面影响即刻体现。但这种影响大概率是短暂的。一方面，无论美国CPI数据是否在预期之内，9月底美联储议息会议大概率会加75个基点。除非出现“黑天鹅”事件——加息100个基点，目前看这种情况出现的概率并不高。即使未来这种概率升高，离9月底利率决议公布还有一个星期左右时间，市场情绪也会慢慢消化。另一方面，国内经济兜底政策在加码，需求旺季也在到来，决定9月商品价格高点的关键因素仍然是需求恢复的高度。当然我们也提示，9月底美联储议息会议的利率决议是影响市场的重要变量之一，若加息100个基点，将极大地利空商品。此前我们已指出，从中长期看，在欧美加息潮下大宗商品价格将会加速震荡下跌。

国内降准降息的空间犹存。连续两个月的MLF缩量操作，并不意味着流动性收敛对经济增长的制约。在当前宏观预期较弱，对未来经济增长乏力的担忧增加的背景下，宏观利好消息释放的可能性增加。四季度MLF利率和LPR调降的概率较大。近期商业银行调低存款利率，一方面是保护存贷利差，减轻银行成本压力，另一方面也是刺激银行放贷。虑到四季度单月MLF到期量较大，通过降准来置换到期MLF的可能性也较大。有一种说法，如果中国经济增长速度在6%以下，通货膨胀在3%以上，就应当算做是“中国式滞胀”。而如今8月份CPI和PPI数据显示，对中国陷入“滞胀”的担忧应该大大减少了。相对良好的物价水平为兜底经济的刺激政策营造了较好的物价环境。